19.07.2018 12:27 | Źródło: fot. Oleg Zhukov / YAY Foto, Michał Kisiel bankier.pl

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe czy zmienne? Porównanie

Stała rata co miesiąc, niezależnie od tego, co dzieje się na rynku – taką obietnicę niesie ze sobą kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Wybór banków jest jednak niewielki, spokój ducha oznacza początkowo wyższą ratę, a okres niezmienności kosztów jest mocno ograniczony.

Od dłuższego czasu instytucje czuwające nad rynkiem finansowym w Polsce zachęcają banki do odważniejszego promowania kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. KNF myśli przede wszystkim o potencjalnych skutkach znacznego wzrostu rat osób, które dziś, w czasach rekordowo niskich stóp, zadłużają się na granicy bezpieczeństwa. Wzrost odsetka niespłacanych zobowiązań mógłby być niebezpieczny dla stabilności.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, apelujący ostatnio do banków o wprowadzenie zmian w ofertach, obawia się z kolei o finansowe zdrowie kredytobiorców. Wskazuje też na niedostateczne informowanie o ryzyku zmiany stóp procentowych klientów, korzystających z względnie taniego dziś kredytu.

Stałe oprocentowanie to rzadkość

Przygotowując czerwcową edycję rankingu kredytów hipotecznych, poprosiliśmy banki o przygotowanie ofert nie tylko ze zmiennym, ale także ze stałym oprocentowaniem. Większość z 15 ankietowanych kredytodawców nie ma w ofercie „stałych” hipotek. Swoje oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem przedstawiły tylko Bank Zachodni WBK, ING Bank Śląski i Deutsche Bank.

Każdy z banków przygotował ofertę dla takich samych założeń co do profilu klienta:

chce wziąć kredyt na 356 tys. zł
kupuje dom na rynku pierwotnym w cenie 445 tys. zł.
wnosi standardowy, 20-procentowy wkład własny,
spłaca zobowiązanie przez 25 lat,
pozostałe założenia są takie same, jak w czerwcowym rankingu kredytów hipotecznych.

Nazwa „kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem” może być nieco myląca. W rzeczywistości kredytobiorca nie może zagwarantować sobie stałej raty do końca spłaty. Oprocentowanie zamrażane jest na maksymalnie 5 lat, a po tym czasie kredyt przekształca się w zobowiązanie oparte na stopie z rynku międzybankowego (WIBOR) powiększonej o marżę lub klient decyduje się na stałą stawkę przez kolejny okres (ale będzie ona inna niż w momencie podpisania umowy).

Stała rata – ile to kosztuje?

Na pierwszy rzut oka kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem są droższe niż ich odpowiedniki w tym samym banku proponowane ze zmienną stawką. Warto jednak pamiętać, że jeśli w okresie obowiązywania stałego oprocentowania stopy procentowe wzrosną, raty „zwykłych” hipotek pójdą automatycznie w górę, natomiast obciążenie kredytobiorcy, który wybrał niezmienną stawkę pozostanie takie samo.

W razie spadku stóp procentowych klient „stałoprocentowy" nie skorzysta z szansy na zmniejszenie raty. Przypomnijmy przy okazji, że ustawa o kredycie hipotecznym daje bankom możliwość pobierania opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania przez cały okres obowiązywania stałego oprocentowania. W ten sposób można zatrzymać kredytobiorców, którzy mieliby pokusę, by zrefinansować swój kredyt.

W Banku Zachodnim WBK rata kredytu ze stałym oprocentowaniem będzie wyższa o ponad 230 zł. WIBOR 3M musiałby wzrosnąć o 1,16 pp., aby parametr ten zrównał się ze stawką dla kredytu o zmiennym oprocentowaniu. W Deutsche Banku odpowiednio – rata jest wyższa o 189 zł, a punkt zwrotny WIBOR 3M miałby miejsce po wzroście stawki o 0,945 pp.

W ING Banku Śląskim różnica w racie kredytowej jest najmniejsza i wynosi 99 zł. Już przy wzroście WIBOR 6M o 0,51 pp. oprocentowanie kredytu ze stałą i zmienną stawką zrównają się.

W formularzach informacyjnych kredytobiorcy porównujący kredyty hipoteczne otrzymają także informację o łącznym koszcie kredytu. Takie porównanie wskazuje w przypadku profilowych kredytobiorców na wyraźną przewagę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem. Pamiętajmy jednak o założeniach przyjmowanych w symulacjach – zakłada się utrzymanie pierwotnych parametrów do okresu zakończenia spłaty. W obu opcjach to tylko teoria. Stawka zmienna będzie się zmieniać wraz z fluktuacjami WIBOR na rynku, a stała obowiązuje tylko przez krótki wycinek życia kredytu.

Czy warto wybrać kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem?

Dziś trudno prognozować, czy okres stabilnych i niskich stóp procentowych przeciągnie się na kolejnych 5 lat. Z tym zadaniem nie radzą sobie eksperci, a co dopiero osoby, które nie śledzą niuansów sytuacji gospodarczej. Dlatego można podejść do decyzji nieco inaczej i zadać sobie pytanie – „czy jestem gotów zapłacić dodatkową ‘składkę’ za pewność niezmienności raty?”.

Wybór nie będzie ostateczny i po kilku latach będziemy mogli zmienić podejście – przejść na oprocentowanie zmienne albo nawet poszukać tańszego banku, jeśli na rynku pojawią się interesujące propozycje. Na pewno nie warto zupełnie skreślać tej opcji przy poszukiwaniu finansowania, chociaż oferta na razie jest wciąż bardzo wąska.